NAVIGATOR:    | HOME   | INFORMASI HUKUM |   | NEGARA |   | PERUNDANGAN |   | KAMUS HUKUM


Friday, January 9, 2009

PEMBATALAN SEPIHAK DALAM JUAL BELI

BKBH-UMM

Cinta membuat kita bergairah dalam hidup ..apa betul begitu ?

Saya mau minta informasi seputar sanksi jika penjual membatalkan secara sepihak : 1. Sanksinya apa ? apakah betul sanksinya pengembalian tanda jadi sebesar 2 kali lipatnya . 2. apakah ada peraturan / undang-undang yang mengatur sanksi tersebut . 3. jika pembatalan ada unsur kesengajaan untuk menguntungkan pihak penjual masuk kategori PIDANA ( ada pembeli lain yang harganya lebih tinggi dari harga yang sudah disepakati ) atau karena suatu hal harus dibatalkan masuk kategori PERDATA ? 4. menurut pengalaman Bp. WAHYU lebih baik diselesaikan lewat jalur HUKUM ( POLISI / PENGADILAN ) atau secara kekeluargaan, untuk pertimbangan biaya yang timbul untuk proses di kepolisian / pengacara. Awal mula perkara sebagai berikut : Saya mengontrak rumah type 21 sampai akhir Juni 2009 , Awal bulan Juli 2008 pemilik rumah menawarkan kepada saya untuk membelinya dengan harga Rp. 35.000.000,- ( tanpa tawar menawar). Kita sepakat dengan membuat perjanjian diatas meterai Tgl. 11 Juli 2008 dengan tanda jadi Rp. 5.000.000,-pelunasan/kekurangan pembayaran dikasih tempo sampai akhir desember 2008. Kemudian pada Tgl. 02 September 2008 saya bayar lagi untuk pelunasan sisa angsuran kredit di BTN sebesar Rp. 5.767.940( untuk mengambil sertifikat ) dan pada Tgl. 10 September 2008 yang punya rumah minta tambah lagi Rp. 1.500.000,- sehingga total tanda jadi menjadi :
Tgl. 11 Juli 2008 : Rp. 5.000.000,- Tgl. 02 September 2008 : Rp. 5.767.940,- Tgl. 10 September 2008 : Rp. 5.000.000,- TOTAL TANDA JADI : Rp. 12.267.940,- Harga jual Rumah : Rp. 35.000.000,- Kekurangan pembayaran : Rp. 22.732.060,- dikurangi sisa kontrak : Rp. 331.034,- kekurangan yg hrs dibayar : Rp. 22.401.026,- untuk kekurangannya saya mengajukan kredit di BTN , pas mau akat kredit pada Tgl. 22 Desember 2008 baru muncul permasalahan istri dari pihak penjual tidak mau tanda tangan balik nama dengan alasan tidak setuju rumah dijual (padahal sudah berjalan 6 bulan kesepakatan jual beli dan waktu itu ada NOTARIS yang menjadi saksi kalo istrinya tidak mau tanda tangan dan sudah dijelaskan sama NOTARIS kalo batal ada aturan mainnya / sanksi tapi mereka tidak menggubrisnya) keliatan ada masalah intern mereka berdua (pembagian hasil penjualan). Dari pihak suami dia merasa rumah yg dijual bukan harta gono gini (di beli sebelum menikah) jadi hasil pembagian suami porsi lebih banyak tapi kemauan sang istri dia yang mengatur pembagiannya, gara-gara masalah itu jadi gagal akad kredit sampai sekarang belum ada kepastian (padahal jelas-jelas di perjanjian tertulis suami akan bertanggung jawab jika timbul sengketa atau masalah dikemudian hari atas penjualan rumah tersebut).
Pihak penjual sekarang minta tambahan uang sebesar 5.000.000,- dengan dalih untuk dana konpensasi biar istrinya mau tanda tangan apa nggak lucu mereka yg punya masalah kok di bebankan ke saya, mereka juga tidak takut diproses lewat jalur hukum karena yg batalkan istrinya bukan dia. Selang 4 hari berubah lagi minta tambah 3 juta tidak jadi 5 juta kalo tidak setuju mereka mengancam akan dijual kepihak lain dengan harga lebih tinggi (karena mereka menganggap perjanjian hangus karena lewat akhir desember 2008 padahal gara-gara mereka membatalkan sepihak jadi kelewat batas dari perjanjian) atau jika batal di cuma mau bayar 18 juta dari total sanksi pembatalan sepihak yaitu Rp. 24.535.880,- dengan dalih kemampuan mereka cuma segitu padahal dia punya aset : 1. Sebidang tanah (tegalan/kebun ). 2. Rumah yang sekarang mau saya beli. 3. Sebidang tanah hasil pembagian warisan tahun 2008. Sebaiknya langkah apa yang harus saya tempuh PAK SUMALI ? JAWAB : 1) Pasal 1464 KUHPerdata menyatakan bahwa jika pembelian dilakukan dengan uang panjar, maka salah satu pihak tidak dapat membatalkan pembelian tersebut dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjar. Jadi terkait dengan pasal tersebut, karena pembelian tersebut telah diberikan uang muka maka penjual tidak dapat mengklaim atas pembatalan perjanjian jual beli, dengan dalih apapun. Adapun sanksi bagi penjual yang membatalkan secara sepihak, pembeli dapat menuntut pengembalian uang muka pembelian, pengantian biaya, kerugian dan bunga serta biaya yang timbul atas transaksi jual beli tersebut (Pasal 1501 KUHPerdata). Mengenai pengembalian uang muka (tanda jandi), secara khusus tidak diatur tentang kewajiban penjual untuk mengembalikan 2 X lipat, namun hukum mensyaratkan apa yang telah ditentukan dalam Pasal 1501 KUHPerdata (maaf, isinya terlalu banyak untuk dikutip :-D) 2) Peraturan secara khusus tidak ada karena transaksi jual beli secara umum telah diatur dalam KUHPerdata, yang tidak menutup kemungkinan jika ada indikasi pidana maka ketentuan pidananya tunduk pada ketentuan KUHPidana 3) Pembatalan perjanjian termasuk dalam lingkup Perdata, mengenai alibi seperti yang anda kemukakan, menurut saya, belum dapat dikatakan sebagai kategori PIDANA karena unsur menguntungkan bagi penjual secara hukum sah-sah saja diterapkan penjual. Jadi, jika anda bersikukuh pembatalan dengan unsur kesengajaan menguntungkan penjual, anda harus melengkapinya dengan unsur-unsur yang lain seperti adanya penipuan atau pemerasan. Saya tertarik dengan "penjual minta uang 5 jt yg kemudian turun menjadi 3 jt", bagi saya hal tersebut dia telah melakukan pemerasan dan segala bentuk transaksi jual beli yang dilakukannya dapat digolongkan sebagai penipuan karena pada kenyataannya si Penjual ternyata tidak dapat menyelesaikan permasalahan internal dengan istrinya. 4) Menurut saya, sebaiknya diselesaikan secara kekeluargaan karena hal itu adalah cara penyelesaian yang paling praktis dan mudah. Jika secara kekeluargaan ternyata tidak dapat diselesaikan, tentunya anda sebagai pembeli yang dirugikan memiliki opsi untuk penyelesaian masalah tersebut melalui jalur hukum

20 comments:

  1. mohon pelajaran apakah ada hukum bagi pembatalan perjanjian jual beli ( P.O.) secara sepihak yang dilakukan pembeli? atas informasinya terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. ,,.,KISAH NYATA ,,,,,,,
      Aslamu alaikum wr wb..Allahu Akbar, Allahu akbar, Allahu akbar
      Bismillahirrahamaninrahim,,senang sekali saya bisa menulis dan berbagi kepada teman2 melalui room ini, sebelumnya dulu saya adalah seorang pengusaha dibidang property rumah tangga dan mencapai kesuksesan yang luar biasa, mobil rumah dan fasilitas lain sudah saya miliki, namun namanya cobaan saya sangat percaya kepada semua orang, hingga suaatu saat saya ditipu dengan teman saya sendiri dan membawa semua yng saya punya, akhirnya saya menaggung utang ke pelanggan saya totalnya 470 juta dan di bank totalnya 800 juta , saya stress dan hamper bunuh diri anak saya 2 orng masih sekolah di smp dan sma, istri saya pergi entah kemana dan meninggalkan saya dan anakanaknya ditengah tagihan utang yg menumpuk, demi makan sehari hari saya terpaksa jual nasi bungkus keliling dan kue, ditengah himpitan ekonomi seperti ini saya bertemu dengan seorang teman dan bercerita kepadanya, Alhamdulilah beliau memberikan saran kepada saya, dulu katanya dia juga seperti saya stelah bergabung dengan KI JAMBRONG hidupnya kembali sukses, awalnya saya ragu dan tidak percaya tapi selama satu minggu saya berpikir dan melihat langsung hasilnya, saya akhirnya bergabung dan menghubungi KI JAMBRONG di No 0853-1712-1219. Semua petunjuk AKI saya ikuti dan hanya 3 hari Astagfirullahallazim, Alhamdulilah Demi AllAH dan anak saya, akhirnya 5M yang saya minta benar benar ada di tangan saya, semua utang saya lunas dan sisanya buat modal usaha, kini saya kembali sukses terimaksih KI JAMBRONG saya tidak akan melupakan jasa AKI. JIKA TEMAN TEMAN BERMINAT, YAKIN DAN PERCAYA INSYA ALLAH, SAYA SUDAH BUKTIKAN DEMI ALLAH SILAHKAN HUB KI JAMBRONG DI 0853-1712-1219. (TANPA TUMBAL/AMAN).

      Delete
  2. mohon penjelasannya:
    contoh kasus:A dan B adalah adalah suami istri yg sdh meninggal.Anak kandung A&B tersebut adalah C,E,& G(ketiga2nya laki2).C mempunyai isteri D,E mempunyai isteri F & G mempunyai istri H.Si D bermaksud ingin membeli aset dari orang tuanya C,karena sayang kalau aset mereka dijual ke orang lain.E+F & G+H sepakat menjual aset ke D.
    PERTANYAANNYA:
    1. Bagaimana cara menyelesaikan masalah?Akte apa yang diperlukan?minimal 2 akte..
    2. Posisi C sebagai penjual?pembeli?
    3. Apa si C turut menandatangani perjanjian tersebut?
    4. Bisa tidak si D melakukan jual-beli?kalau bisa posisinya sebagai apa?(apa sebabnya)
    Makasih..........................

    ReplyDelete
    Replies
    1. Mohon penjelasannya: orang tua saya jual rumah dengan harga 45 juta, trus pembelinya ngasih uang dp sebesar 14 juta, dan setiap perjanjian akan membayarsi pembeli selalu meleset lagi ,dan atas kesepakatan bersama jika janji yg kali ini tdk di tepati uang muka akan hangus tapi pembelinya tdk mau dan menyuruh orang tua saya untuk membayar 10 juta dri dp yg 14 juta ,trus apa yang seharusnya orang tua saya lakukan

      Delete
    2. This comment has been removed by the author.

      Delete
  3. Saya toriq Jakarta.
    Mohon petunjuknya. Orang tua saya menjual rumahnya kepada orang lain dengan Uang tanda Jadi 5jt (rumah yang dijual seharga 250jt) tapi AJB telah dibuat. namun setelah AJB jadi pihak pembeli tidak menyelesaikan kewajibannya dari tanggal yang disepakati bahkan tanpa adanya konfirmasi, sampai2 kita penjual seperti mengemis. orang tua saya cukup sakit hati,akhirnya membatalkan penjualan,setelah dikatakan batal,pihak pembeli tidak terima dan mau membayar (sampai pada satu waktu ibu saya diserang oleh pembeli dengan dipaksa harus tetap dijual,sampai2 ibu saya pingsan),tapi orang tua saya tetap tidak mau. intinya orang tua saya tetap ingin dibatalkan dan dijual ke orang lain saja(buka dia).pertanyaannya : 1. bagaimana cara untuk membatalkan AJB, 2.apakah oran tua saya bisa dituntut secara hukum? karena informasi dari notaris kalau AJB bisa dibatalkan karena belum disetorkan ke BPN dan belum ada transaksi uang (bahkan tidak ada 20%nya)..atas bantuan dan sarannya saya ucapkan terima kasih

    ReplyDelete
    Replies
    1. jika tanggal kesepakatan memang sudah lewat sudah pasti secara hukum batal dg sendirinya. sampean coba konsultasi ke notaris terdekat mengenai hal itu dan tunjukan berkas berkas kwitansi kesepakatnnya

      Delete
  4. saya krisna dr bandung. mohon petunjuknya. Saya memanjar sebidang tanah Rp. 7 jt (harga tanah 55 jt). Sewaktu memanjar tanah saya tidak tahu bahwa tanah tersebut bukan pemilik asli. Tanah tersebut milik suami/ istri yang sudah meninggal dan tidak memiliki anak. Kemudian keponakan dari suami/istri yang sudah meninggal itu membuat pernyataan dari kantor camat setempat bahwa tanah tersebut adalah milik uwaknya, sehingga terbitlah surat pernyataan dari kantor camat tersebut di tahun 2010. tapi tenyata pembeli tidak bisa menunjukkan alas/ surat kepemilikan tanah dari suami/istri yang sudah meninggal. Kami jadi ragu untuk membeli tanah tersebut karena penjual tidak bisa menunjukkan alas kepemilikan tanah tersebut karena kami sebagai pembeli takut/khawatir mana tahu setelah kami beli tanah itu ada keluarga mereka yang menuntut, karena kami tidak tahu silsilah keluarga mereka. Kami ragu siapa tahu ternyata ada anak angkat yang sudah disah kan di pengadilan atau keponakan-keponakan lainnya yang lebih berhak. Pertanyaannya: 1) bagaimana dengan panjar yang saya berikan karena saya batalkan jual beli ini di karenakan penjual tidak dapat menunjukkan alat/ surat tanda kepemilikan atas tanah yang dimilik oleh suami/istri yang sudah meninggal? 2) Bisakah si penjual di tuntut secara hukum karena berniat menjual tanah yang merupakan tanah dari uwaknya yang meninggal tanpa adanya surat wasiat/warisan dari suami/istri yang sudah meninggal itu bila ia tidak mau mengembalikan panjar yang saya berikan? 3) menurut peg. BPN bila ingin mensertifikatkan tanah itu harus di beritakan di media, baik cetak maupun elektronik. Jika dalam beberapa bulan yang telah di tentukan oleh BPN ada yang mengomplain tentang tanah tersebut, maka segala kerugian di tanggung si pembeli. Jadi mohon petunjuk bagaiman menyikapi masalah tersebut karena pembeli tidak mau mengembalikan panjar itu (panjar ditulis di atas kwitansi bermaterai). Terima kasih banyak atas petunjuknya>

    ReplyDelete
  5. Saya rei, mohon bantuannya atas permasalahan yang sedang kami hadapi. Kami ada meminta menawarkan sebidang tanah melalui anak menantu, setelah di tawarkan ternyata ada yang membeli tetapi semua urusan di tangani anak menantu yang tidak pernah di berikan kuasa jual kepadanya. Anak menantu menandatangani surat jual beli dengan meminta cepat di tandatangani tanpa memberi kesempatan membacanya, karena bapak mertuanya percaya di tanda tangani semuanya di rumah sang mertua. Setelah di tanda tangani ternyata harga jual yang di minta dan luas tanah yang di jual tidak sesuai dengan yang di rencanakan. Bagaiman caranya kami membatalkan penjualan tersebUt? Atas infonya saya ucapka terima kasih.

    ReplyDelete
  6. Saya prasetyo, yang ingin saya tanyakan adalah bagaimana langkah merubah balik nama sertifikat tanah berikut bangunan rumah dari nama istri ke nama suami. Diantara mereka sudah tertuang kesepakatan bersama tentang pembagian harta.

    ReplyDelete
  7. Saya Anis,dari Pondok Pinang. Saya punya kasus begini.Saya dikuasakan keluarga saya untuk menjual sebidang tanah warisan keluarga. Ada seorang peminat datang ke saya memberi DP sebesar Rp 50 juta,dgn perjanjian terulis sisanya sebesar Rp 1,050,000,000,- akan dibayarkan lunas seminggu kemudian. dg alasan menunggu depositonya cair. setelah 1 minggu lebih dia saya hubungi dan baru kasih kabar belum bisa karena sang Istri sakit. Saya tunggu 1 minggu lagi alasan dia nya yang sakit....setelah hampir sebulan dan sudah saya tawarkan ke peminat lain dan jadi,tiba2 dia merasa dirugikan dan minta pengembalian uangnya yang 50 juta. Pertanyaan saya : Jika dalam perjanjian tertulisnya sudah dikatakan bahwa Pemberi Uang berjanji paling lama 1 minggu sejak surat itu dibuat akan dilunasi,artinya uang itu tetap jadi hak dia atau gimana?
    Kedua : Dalam surat Tanda Terima tertulis Telah Terima dari bapak.A,kemudian yang memberikan uang kpd saya dan menandatangani sebagai yang menyerahkan adalah bapak.B. itu sah? Karena sekarang baru dia katakan bahwa itu sebenarnya bukan uang bapak A,melainkan uang bapak B.
    Mohon petunjuknya

    ReplyDelete
  8. APLIKASI KARTU KREDIT DAN KTA (PERSONAL LOANS) ONLINE
    INGIN BUAT KARTU KREDIT ATAU KREDIT TANPA AGUNAN?
    SAYA BANTU BUAT
    Proses cepat syarat mudah.berkas aman. Hub Irvan via telp/sms/pin bb di 088215334251. 085600125176 dan 7EA8D6FD . via email di rooly88@gmail.com

    ReplyDelete
  9. This comment has been removed by the author.

    ReplyDelete
  10. saya desy christien dari tangerang
    saya punya kasus seperti ini, orang tua saya ada ambil kpr rumah didaerah bogor, dan sudah membayar tanda jadi sebesar 2jt dengan DP 84.500.000 dan angsuran peminjaman ke bank tiap bulan 677.000 selama 20thn a/n saya (sudah masuk 6 bulan terhitung dari bulan juni dan setelah ikut akad kredit). akan tetapi setelah berjalan 4 bulan cicilan untuk pembayaran DP tersebut orang tua saya tidak bisa melanjutkan pembayaran DP tsb,dikarenakan ekonomi keluarga yang menurun,sehingga sudah tidak sanggup membayar DP tersebut total uang yang sudah orang tua saya bayarkan sebesar Rp 10.000.0000,saya sebagai anak hanya sanggup membayar cicilan yg tiap bulan'a ke bank tsb yg sejumlah 677.000/bln. Lalu kemudian pihak developer dan bank membuat keputusan,untuk membatalkan semuanya dengan asumsi kalau uang yang sudah masuk tidak bisa dikembalikan semuanya karena itu termasuk denda pinalty untuk biaya pembuatan AJB,dan sebagainya.
    saya mohon untuk info kasus saya seprti ini
    bagaimana saya menghadapi'a
    apakah bener uang yang sudah masuk ke rek bag dan developer
    tidak bisa saya ambil kembali ?

    ReplyDelete
  11. BERLAKU UNTUK KREDIT ANDA

    Apakah Anda seorang pengusaha atau wanita? Apakah Anda stres keuangan? Anda perlu uang untuk memulai bisnis Anda sendiri? Apakah Anda memiliki pendapatan rendah dan sulit untuk mendapatkan pinjaman dari bank lokal dan lembaga keuangan lainnya? Jawabannya ada di sini, MichelleN Haward Kantor Pinjaman adalah jawaban untuk menawarkan semua jenis pinjaman kepada masyarakat atau siapa pun di Nees bantuan keuangan. Kami memberikan pinjaman sebesar 2% suku bunga untuk individu, perusahaan dan perusahaan di bawah kondisi yang jelas dan mudah. hubungi kami hari ini via e-mail di michellenhawardloans@gmail.com

    Catatan: Semua pemohon harus di atas 18 tahun

    ReplyDelete
  12. Selamat pagi pak. Saya mau menanyakan masalah saya. Saya kan menjual rumah sharga 1,7 m dan sudah di ksh dp 25jt ber materai. Apabila saya memutus perjanjian trsebut sanksi apa yg saya terima? Dan bagamaina cara penyelesaian nya? Terima kasih pak

    ReplyDelete
  13. Nama saya Dewi Rumapea, saya dari Indonesia, saya dengan cepat ingin menggunakan media ini untuk memperingatkan seluruh Indonesia yang mencari pinjaman di internet sangat berhati-hati untuk tidak jatuh di tangan scammers dan fraudstars, ada banyak kredit palsu lender di sini di internet dan beberapa dari mereka adalah asli, saya pernah tertipu dan ditipu di sini online sebelum seorang teman yang mendapat pinjaman baru menghubungkan saya dengan seorang wanita bernama Mrs Glory yang merupakan CEO dari Glory Badan Kredit. Jadi saya diterapkan untuk jumlah pinjaman 500 jt dengan tingkat bunga rendah dari 2%, tidak ada jaminan, karena saya mengatakan kepadanya apa yang saya ingin menggunakan uang itu untuk membangun bisnis dan pinjaman saya disetujui dengan mudah tanpa stres dan semua persiapan yang dilakukan pada transfer kredit dan dalam waktu kurang dari 24 jam setelah pendaftaran pinjaman, itu mimpi datang melalui, jumlah pinjaman saya 500 juta dikreditkan di rekening bank saya hanya dalam selang waktu dua jam. Jadi saya ingin saran mereka sedang mencari untuk pinjaman di sini secara online harus berlaku untuk perusahaan asli, cepat hubungi sekarang email: di gloryloanfirm@mail.com. dia tidak tahu bahwa aku melakukan ini. Saya berdoa agar Tuhan memberkati dia untuk hal-hal baik yang telah dilakukan dalam hidup saya. Anda juga dapat menghubungi saya di dewiputeri9@gmail.com untuk info lebih lanjut.

    ReplyDelete
  14. Hello Kekasih di dalam Kristus,
    Saya Menteri VICTORIA Osteen, Isteri kepada Pastor Joel Osteen Pastor Kanan Gereja Lakewood, gereja Protestan yang terbesar di Amerika Syarikat, Kami datang bersama-sama dan melihat bahawa sesetengah orang memerlukan sedikit bantuan kewangan dan bantuan jadi kami mengambil keputusan untuk membentuk sebuah syarikat pinjaman yang memberi manfaat oleh semua orang di atas 18, anda adalah daripada tidak penting tetapi apa yang kita jaminan anda adalah bahawa anda layak untuk pinjaman, anda mendapatkannya penghantaran hari yang sama ke akaun bank anda dengan syarat,
    Kadar faedah yang rendah sebanyak 2%
    Syarat-syarat pinjaman yang fleksibel dan bayaran bulanan

    Hubungi syarikat pinjaman secara sah dan secara rasmi berlesen yang ialah Victoria Osteen Firma Pinjaman, A christian dibina Syarikat Pinjaman.
    Untuk maklumat lanjut e-mel- victoriaosteenloanfirm@gmail.com

    ReplyDelete
  15. Saya mau tanya ada kasus pembelian tanah sdh jadi deal tapi ternyata sang penghubung & penjual salah komunikasi si penjual bilang tanahnya akan di jual 900 nah si penghubung pikir 900itu permeter ternyata 900juta keseluruhan nah si pembeli sudah memberikan uang tanda jadi sebesar 1jta rupiah tapi mmng blm ada kuitansi karena pada saat membayar dp trsebut sdng tdk bwa kuitansi, jadi bagaimana penyelesainnya joka si pembeli menuntut ganti rugi & tdk mau tau alasan apapun, Mohon jawabannya... Terima kasih

    ReplyDelete

SILAHKAN MENGISI SARAN, KRITIK KOMENTAR ANDA :)